中國消費(fèi)者報報道（記者 孫蔚）當(dāng)前，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，城市建設(shè)的重點轉(zhuǎn)入對存量的提質(zhì)增效階段。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)作為重要的存量，全面推進(jìn)其改造工作是促進(jìn)城市更新的重要引擎。在改造過程中，除了居民意愿難統(tǒng)一外，最大的難點就是改造資金及后期維護(hù)費(fèi)用的來源。業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，鼓勵社會資本參與是提升改造質(zhì)效的重要內(nèi)容。

廣泛吸引社會資本參與

國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)明確指出，針對此前老舊小區(qū)改造過程中存在的社會資本融資難、過于依賴財政資金等問題，要建立起政府與居民、社會力量合理共擔(dān)改造資金機(jī)制。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受記者采訪時表示，老舊小區(qū)改造實質(zhì)上是一項惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的投資工程。《意見》在資金籌措、使用、管理等方面做出了系統(tǒng)謀劃，動員政府、居民、社會各方力量積極參與老舊小區(qū)改造，給出了一套切實可行的指導(dǎo)方針。“政府財政資金重點支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，完善類和提升類的改造可以通過金融、稅收和土地政策激勵，廣泛吸引社會力量參與。”

在推動居民出資參與方面，《意見》明確“誰受益、誰出資”原則，并為舊改資金提供了更多渠道，使得居民們并不只有“自掏腰包”一種途徑。

比如，讓渡小區(qū)公共收益，支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造;鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造;鼓勵有需要的居民結(jié)合小區(qū)改造進(jìn)行戶內(nèi)改造或裝飾裝修、家電更新等。

營利模式待突破

但是，目前社會資本參與老舊小區(qū)改造投資仍面臨多重困境。

“老舊小區(qū)改造的難點還是在營利模式上，社會資本的參與面臨很多困境。”中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院市場所研究員劉翔峰指出，與過去拆遷舊房重建不一樣，除了存在眾口難調(diào)、利益沖突的問題外，改造需要投入新裝電梯、水電網(wǎng)、車庫、新建醫(yī)療、幼兒養(yǎng)老等公共設(shè)施，如果只能靠物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)來獲取回報，可能在很多的社會資本投資者看來，投資回報周期比較長，利潤率比較低，所以如何提高社會資本參與積極性是目前最大的難題，需要政府、企業(yè)和社會各個方面共同推動。

此外，現(xiàn)行政策與遺留問題的矛盾、規(guī)劃指標(biāo)和現(xiàn)狀改造的矛盾、權(quán)屬及利益的矛盾等問題也不容忽視。北京老舊小區(qū)改造標(biāo)桿項目——勁松北社區(qū)的社會資本參與方愿景集團(tuán)董事長陶紅兵對此深有體會。

陶紅兵介紹說，勁松北社區(qū)有很多老舊的破房子，比如廢棄的自行車棚，完全可以改造作為商用，既可以方便居民生活，又可以通過運(yùn)營獲得利潤反哺改造投入。但是按照相關(guān)部門的政策規(guī)定，老舊小區(qū)的公共用房產(chǎn)權(quán)屬于財政，閑置房理論上需要統(tǒng)一收回，不允許對外經(jīng)營。

再如小區(qū)里廢棄的鍋爐房屬于市政設(shè)施，改造作為商用后，相當(dāng)于土地用途變了，執(zhí)照誰給辦?收益歸產(chǎn)權(quán)單位還是給運(yùn)營商用來補(bǔ)貼改造費(fèi)用?對于社會資本來說，這些都是投資中會遇到的不確定性風(fēng)險。

陶紅兵告訴記者，目前老舊小區(qū)改造因為有國家財政補(bǔ)貼，政策性銀行是可以給參與改造的社會資本提供融資支持的，利率甚至低于基準(zhǔn)利率，但一般會要求借款主體是一個合法的收費(fèi)主體，即擁有物業(yè)公司，要有15年、20年的物業(yè)管理收費(fèi)權(quán)限，這一點制約了許多社會資本的參與。

對此，住建部副部長黃艷曾明確表示，要暢通社會力量參與改造老舊小區(qū)的通道，通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會力量，投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計、改造、運(yùn)營。要提升金融服務(wù)的力度和質(zhì)效，包括：支持老舊小區(qū)改造規(guī)?；?，實施運(yùn)營主體采取市場化方式，運(yùn)用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進(jìn)行債券融資，商業(yè)銀行依法合規(guī)對其提供信貸支持等，還計劃落實稅費(fèi)減免政策。

形成長效管理機(jī)制

老舊小區(qū)完成改造后，改造成果如何維護(hù)?

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是造福人民群眾、滿足人民群眾美好生活需要的重要民生工程，對老舊小區(qū)的改造不能簡單地“改完走人”。

劉翔峰認(rèn)為，推動建立小區(qū)后續(xù)長效管理機(jī)制非常重要。要引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護(hù)改造成果。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。

中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院原副院長李迅指出，老舊小區(qū)改造不單是建設(shè)問題，也涉及到社會治理。社會治理工作必須要用創(chuàng)新思維改革“軟硬結(jié)合”，實際上是一個共商共建共管共治共享的過程。

小區(qū)環(huán)境改善后，居民更加追求有序的社區(qū)秩序、融洽的鄰里關(guān)系。據(jù)記者了解，在廣州，涉及改造的社區(qū)成立了“建設(shè)管理委員會”，搭建公眾參與老舊小區(qū)改造平臺，并與社區(qū)黨群服務(wù)中心、長者綜合服務(wù)中心、母嬰室等便民設(shè)施場所建設(shè)相結(jié)合，推動實施“微心愿”、社區(qū)學(xué)堂等互助項目，提升居民參與社區(qū)治理積極性。

“老舊小區(qū)改造遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅是一個建設(shè)工程工作，更多的是一個社會治理、基層組織動員工作，需要發(fā)動老百姓共謀、共建、共管、共評、共享。”黃艷表示，在這過程中，政府一定不能大包大攬，而要加強(qiáng)政策支持，引導(dǎo)發(fā)動居民積極參與。