中國消費(fèi)者報(bào)訊 為緩解疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響，2020年二季度大部分城市加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)力度，土地市場(chǎng)熱度明顯提升，土拍價(jià)格隨著優(yōu)質(zhì)用地的供應(yīng)增加而急劇上升。到了2020年下半年，受“三道紅線”政策的影響，融資渠道持續(xù)收緊，土地市場(chǎng)熱度有所下滑，尤其到了四季度，土拍溢價(jià)率較二季度降幅明顯，市場(chǎng)熱度進(jìn)一步下滑。

展望2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)長效調(diào)控機(jī)制將繼續(xù)發(fā)揮作用，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)整體熱度會(huì)延續(xù)2020年末低位運(yùn)行的趨勢(shì)。2021年，整體房地產(chǎn)政策偏緊仍是大勢(shì)所趨，特別是房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境預(yù)計(jì)將長期收緊，企業(yè)拿地態(tài)度將會(huì)更加謹(jǐn)慎，而稀缺優(yōu)質(zhì)土地的競爭熱度或?qū)?huì)延續(xù)高位。

一二線城市仍是拿地主戰(zhàn)場(chǎng)

來自克而瑞地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國300城土地市場(chǎng)成交建筑面積較2019年同期上升了4%，成交金額同比上年增長了15%。

從TOP20城市土地成交金額排名來看，地價(jià)較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長三角區(qū)域，除蘇州、杭州、溫州小幅下降外，其余城市成交金額均同比大增。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，土地成交總金額增速增加，主要是因?yàn)?020年熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量明顯增加，以及上半年房企融資環(huán)境較為寬松。年初受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒冬，為了提振市場(chǎng)信心，讓市場(chǎng)重回正軌，整體資金環(huán)境變得相對(duì)寬松，同時(shí)多數(shù)城市在二三季度加大了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，如北京、上海均有核心區(qū)域的稀缺宅地供應(yīng)。在優(yōu)質(zhì)地塊助力之下，房企拿地積極性明顯提升，成交地價(jià)和溢價(jià)率均有了明顯上漲，使得全年成交金額增速有所擴(kuò)大。

在TOP20城市土地成交金額排名中，四個(gè)一線城市北上廣深均上榜，其中上海、廣州、北京都排在TOP5內(nèi)。除上海成交金額增幅超過50%外，廣州也受供地節(jié)奏加快、成交建面激增的影響，成交金額增至2193億元，同比增幅高達(dá)65%，排名躍升至第三位。此外，深圳成交金額同比增幅也比較突出，高達(dá)82%，但由于基數(shù)相對(duì)較低，2020年成交金額排名相對(duì)靠后，僅排在第15位。

土地溢價(jià)率先升后降

總體來看，不僅2020年整體地價(jià)較2019年有明顯上漲，溢價(jià)率與2019年相比也有明顯增加。2020年土地成交溢價(jià)率由2019年的 12.9%增至14.5%，分季度來看，經(jīng)歷了先升后降：在優(yōu)質(zhì)地塊大量成交、各城市降低房企拿地門檻的影響下，溢價(jià)率在2020年二季度升至高位，而受三季度后期“三道紅線”政策的影響，房企融資渠道明顯收緊，溢價(jià)率轉(zhuǎn)而走低，四季度整體成交溢價(jià)率已降至12.6%。

分等級(jí)城市來看，三四線城市的土地溢價(jià)率高于一二線城市。諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，一線城市的土地溢價(jià)率為9.2%，二線城市的溢價(jià)率為10.0%，三四線城市的溢價(jià)率為15.8%。

二三線城市熱度分化將加劇

2020年，無論是地價(jià)還是溢價(jià)率抑或是流拍率等熱度指標(biāo)，表現(xiàn)都好于2019年，土地市場(chǎng)熱度較上一年明顯上升。不過，諸葛找房分析師陳霄認(rèn)為，這種趨勢(shì)在2021年難以持續(xù)。一方面，在落實(shí)城市調(diào)控責(zé)任、中央加強(qiáng)監(jiān)管的調(diào)控機(jī)制下，土地市場(chǎng)熱度若明顯上升便會(huì)很快受到控制。比如2020年二季度末土地市場(chǎng)熱度上升至高位后，住建部多次約談熱點(diǎn)城市，深圳、南京、杭州、東莞等熱度較高的城市多次加碼調(diào)控為市場(chǎng)降溫。

房企融資環(huán)境保持長期收緊的態(tài)勢(shì)將會(huì)極大地影響房企的拿地積極性。近期央行和銀保監(jiān)會(huì)多次表態(tài)要堅(jiān)持“房住不炒”，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在“錢緊”的背景下，房企拿地將會(huì)更加審慎，2021年土地市場(chǎng)熱度大概率難再增長。

對(duì)此，陳霄認(rèn)為，2019年以來，大部分三四線城市在棚改需求退場(chǎng)下樓市表現(xiàn)萎靡不振，天津、哈爾濱、濟(jì)南等二線城市的樓市明顯遇冷，進(jìn)而導(dǎo)致土地市場(chǎng)也隨之遇冷。相比之下，以杭州、寧波、南通、東莞為代表的熱點(diǎn)二三線城市，在疫情影響下樓市表現(xiàn)仍好于同期，城市“抗風(fēng)險(xiǎn)”能力明顯更強(qiáng)，房企爭相進(jìn)入拿地。2021年，在房企融資仍保持長期收緊的影響下，房企拿地會(huì)更集中在這些能帶來高盈利、風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)城市，二三線城市土地市場(chǎng)的熱度分化將會(huì)進(jìn)一步凸顯。 (樓蘭)