北京換房客決策影響因素比重

　　數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

　　中國消費(fèi)者報北京訊 在限購、限貸多重制約下，北京置換型購房作為市場成交的主力類型，被稱為“新剛需”。在政策調(diào)控下，換房客是誰?為何迫切需要換房?換房決策受何影響?貝殼研究院基于交易數(shù)據(jù)、經(jīng)紀(jì)人調(diào)查發(fā)布的最新調(diào)研報告顯示，北京置換型購房占比約50%，他們通過推遲換房節(jié)點(diǎn)、壓縮換房面積等進(jìn)行艱難置換，小區(qū)配套中，教育資源的重要性突出，鄰里關(guān)系成為小區(qū)品質(zhì)的重要體現(xiàn)。

　　家庭結(jié)構(gòu)改變激發(fā)換房

　　北京鏈家的交易數(shù)據(jù)顯示，北京改善型置業(yè)的“新剛需”市場占比持續(xù)穩(wěn)定在50%的較高水平。在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例提升、房貸利率上浮等一系列政策調(diào)控下，北京換房客大多通過推遲換房節(jié)點(diǎn)、壓縮換房面積等進(jìn)行艱難置換。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，換房客年齡40歲以上的2016年時占比達(dá)36%，到2019年已增長至51%。這說明伴隨購房門檻的提高，換房客選擇推遲置換時間。從面積改善情況來看，2019年售出房屋套均面積77平方米、購置房屋套均面積94平方米，新購房面積較2015年縮小了5平方米。換房成本則逐年增長，2019年售出房屋套均總價469萬元、購置房屋596萬元，價差127萬元，較2015年提高約20萬元。

　　從家庭結(jié)構(gòu)生命周期來看，換房行為主要發(fā)生在家庭結(jié)構(gòu)生命周期的三類演變過程。第一類，“夫妻家庭”向“有子女夫妻家庭”演變，受訪者中該類型占比24%;第二類，“夫妻家庭”向“與父母同住夫妻家庭”演變，受訪者占比21%;第三類，“與父母同住夫妻家庭”向“有子女并與父母同住夫妻家庭”演變，受訪者中占比13%。由此看來，由家庭結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生的居住空間需求激發(fā)了“新剛需”換房動機(jī)。

　　本區(qū)域置換成首選

　　從置換區(qū)域來看，北京換房客的主要流動區(qū)域包括朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、西城區(qū)，成交量占比均在10%以上，朝陽區(qū)以30%居于首位。從流動特征來看，同一區(qū)域置換為換房客首選，從北京13個城區(qū)來看，本區(qū)置換占比為43%，跨區(qū)置換上城區(qū)的選擇比較分散。朝陽區(qū)同區(qū)置換占比最高，為59%，西城區(qū)跨區(qū)置換比例最高，為76%。

　　從居室空間改善情況來看，以朝陽區(qū)為例，排除教育資源捆綁等因素影響，換房后平均面積改善16.3平方米。從具體類型來看，賣兩居買兩居占比最高，為24%，面積改善12平方米;賣兩居買三居為第二主流，占比16%，面積改善由80平方米增至120平方米;賣一居買兩居排名第三，占比15%，面積改善33平方米。

　　看重教育資源和鄰里關(guān)系

　　隨著房價高企及限購、限貸等條件的制約，在北京想成功換房并不容易，“新剛需”們?nèi)绾螞Q策?除預(yù)算外，本次調(diào)查選取了房屋舒適度、周邊配套、社區(qū)品質(zhì)、小區(qū)位置以及新房或二手房房屋屬性等五項(xiàng)影響因素，請受訪換房客進(jìn)行重要性比重排名。結(jié)果顯示，房屋及房屋舒適度、周邊配套重要性分別以37%、35%居于第一、第二位;社區(qū)品質(zhì)服務(wù)、小區(qū)位置分別以14%、9%位列第三、第四位;至于房屋為新房還是二手房對于換房客而言重要程度不高。

　　本次調(diào)查選取了購物便利(綜合商場/超市/市場)、生活服務(wù)(餐飲/沿街商店/銀行/便民)、教育資源(幼兒園/小學(xué)/初中/高中)、醫(yī)院、體育健身、生態(tài)公園等6種配套類型，請受訪換房客進(jìn)行重要性比重排名。結(jié)果顯示，教育資源以44分居于首位，受訪換房客在進(jìn)行房屋置換時，有6歲以下同住子女者占比80.2%，由于教育資源捆綁住房，換房決策中教育資源的重要地位凸顯。

　　在小區(qū)品質(zhì)與服務(wù)維度方面，本次調(diào)查選取了小區(qū)知名度、安保條件、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、配套設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、鄰里等6項(xiàng)因素，請受訪換房客進(jìn)行重要性比重排名。從結(jié)果來看鄰里要素重要性突出，以31分居于首位，其余因素得分在11-14分之間，差異較小。由此可見，換房客認(rèn)為社區(qū)的“軟條件”比“硬條件”更重要，對于鄰居的素質(zhì)水平以及鄰里關(guān)系的重視程度更高。

　　針對“換房后是否考慮再次出售”，調(diào)查中以0表示完全沒關(guān)注、10表示非常關(guān)注，調(diào)查結(jié)果顯示，換房客對于是否考慮再售難度的加權(quán)平均得分僅為2.6分，這說明“新剛需”大多抱著“首次改善即是終改”的心態(tài)進(jìn)行置換。

　　貝殼研究院相關(guān)分析師表示，從長期來看，在政策環(huán)境穩(wěn)定的前提下，北京二手房市場價格水平總體處于下行通道，但是，對于換房客來說，二、三居房屋價格穩(wěn)定性比一居更強(qiáng)，這意味著“新剛需”的換房資金缺口仍將持續(xù)擴(kuò)大，推遲換房節(jié)點(diǎn)、壓縮換房面積的趨勢不會得到改善，換房難度或?qū)絹碓酱蟆?(樓蘭)