中國消費者報報道（記者孫蔚）住宅產(chǎn)權70年到期后該怎么辦?這個讓無數(shù)買房人糾結的房屋產(chǎn)權續(xù)期問題，隨著《民法典》的表決通過，終于有了明確的說法。

　　各地曾用過渡性辦法

　　浙江溫州的王女士經(jīng)過多年辛苦打拼，于2012年在當?shù)刭I了一套二手房。2016年3月底，當王女士想出售這套房的時候才發(fā)現(xiàn)，房子的土地證上登載的使用期限已到期。按照相關規(guī)定，王女士如果要為房子續(xù)期，就必須繳納占房價總額約1/3的土地出讓金，這意味著，王女士要再繳納30多萬元。

　　當時，溫州有一部分市民遇到了跟王女士一樣的情況，他們正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地證到期，如果要續(xù)期，必須按規(guī)定繳納土地出讓金。不少市民發(fā)現(xiàn)，他們持有的土地證上寫著土地年限為20年。

　　據(jù)報道，經(jīng)當?shù)貒临Y源局初步排查，類似的房子在溫州市鹿城區(qū)有600余套，從2015年底開始，這些住宅的土地使用權就陸續(xù)到期。

　　這一消息不僅震驚整個溫州房產(chǎn)市場，甚至全國人民都開始檢查自己買的住宅的土地使用權。雖然《物權法》規(guī)定住宅建設用地使用權屆滿自動續(xù)期，但是并沒有給出一個具體可操作的細則，這樣的不確定性當時令一些業(yè)主產(chǎn)生了恐慌情緒，擔心產(chǎn)權大限到了之后的續(xù)期收費問題。

　　據(jù)記者了解，早在2006年，深圳就出現(xiàn)商業(yè)用地20年使用權到期的事情。為此，2004年，深圳在《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》中明確，未超過國家規(guī)定最高年限的土地，續(xù)期時補交地價款，數(shù)額為相應用途公告基準地價的35%。

　　為了解決溫州市住宅土地使用權20年到期問題，國土資源部、浙江省國土資源廳聯(lián)合開展了調(diào)研，并于2016年12月召開《自然資源統(tǒng)一確權登記辦法(試行)》新聞發(fā)布會。國土資源部指出：可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

　　對于上述處理辦法，國土資源部還表示，主要考慮便民利民，在相關法律安排出臺前，由地方根據(jù)本地情況，先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題，以及行政管理部門在房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記等工作中遇到的操作難題。

　　如何正確理解70年產(chǎn)權

　　談及土地70年產(chǎn)權大限的由來，溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清對記者表示，1990年5月19日，國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，開始對城鎮(zhèn)國有土地使用權實行出讓制度。當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并繳納相應的土地出讓金額。

　　張少清表示，國有建設用地使用權有償、有限期使用，是我國國有建設用地管理的基本制度。一般來講，不同用途、不同性質的土地有不同的使用年限，比如住宅用地70年，商業(yè)娛樂用地40年，工業(yè)綜合類用地50年，其土地使用權價值是不同的。“而且這個時間并不是從買房之時開始計算，而是從土地被拍賣后開始計算。如果是新建商品房，產(chǎn)權年限從開發(fā)商拿地之日算起，比如開發(fā)商2020年拿的地，房子蓋好后2023年賣出，那么這個房子實際擁有67年的土地使用權。而有的二手房土地有效期到底是多少，沒有幾個人真正能搞明白。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進一步解釋稱：“70年產(chǎn)權(土地使用年限)其實包括兩個含義：地權和房權。土地歸國家所有，私人不能擁有土地，到了70年期限后，就需要購房者為土地續(xù)期或者國家收回使用權。但是，購房者可以一直擁有房屋所有權。”

　　專家建議續(xù)期以稅代費

　　按《房地產(chǎn)管理法》《物權法》和國有土地使用權出讓規(guī)定：土地使用權期滿會自動續(xù)期，如不續(xù)約或者不符合規(guī)定的，土地及其地上建筑物所有權由國家無償取得。如要續(xù)期應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

　　但是怎么續(xù)、續(xù)多少年、程序如何，一直沒有定論。而此次的《民法典》第三百五十九條有如下規(guī)定：

　　住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　全國人大憲法和法律委員會委員王俊峰表示，房屋70年自然續(xù)期的規(guī)定，解決了很多買房人的心結。不過，至于續(xù)期免費還是部分減免，要等其他法律陸續(xù)具體落地執(zhí)行，《民法典》只給了一個大方向。“這不僅僅是法律問題，更是一個經(jīng)濟問題，要考慮到國家的財政收入、經(jīng)濟發(fā)展形勢、居民的房屋擁有率等諸多因素。”蘇州大學教授程雪陽建議，可以分類處理，比如一定面積如50平方米或60平方米的住宅自動無償續(xù)期70年等。

　　中國人民大學法學院教授、中國民法學研究會副會長楊立新則對不同情況給出了不同的建議。他表示，不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年;70年到期后自動續(xù)期，相當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，不必每次續(xù)期都收費;而到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設用地使用權之后，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，采用以稅代費的處理方法，但這應當經(jīng)過立法決定。