中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)流傳一句話“有了業(yè)委會(huì)，房?jī)r(jià)翻一倍”。居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司被稱為社區(qū)治理的三駕馬車，若業(yè)委會(huì)處于缺席狀態(tài)，則小區(qū)亂收費(fèi)、環(huán)境臟、停車亂、治安差等問題無法根治。然而，長(zhǎng)期以來，成立小區(qū)業(yè)委會(huì)是個(gè)“老大難”的問題。如今，隨著新版《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，將有效破解業(yè)委會(huì)成立難題。

　　業(yè)委會(huì)比例不高

　　不久前，北京東三環(huán)某小區(qū)因發(fā)生聚集性疫情成為全市焦點(diǎn)，也讓積累10多年“新仇舊恨”的業(yè)主們不斷吶喊：“換物業(yè)，換物業(yè)，再不換物業(yè)，房?jī)r(jià)恨不得跌得跟周圍‘老破小’一樣啦!”

　　但是，想換物業(yè)公司談何容易，只有先召開業(yè)主大會(huì)選舉出業(yè)委會(huì)，才能依法解聘物業(yè)公司，而這個(gè)已經(jīng)入住10多年的小區(qū)，因?yàn)樾粜投?、租戶多，一直沒有成立自己的業(yè)委會(huì)。

　　“據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，全國各地小區(qū)業(yè)委會(huì)成立的比例大約為30%?，F(xiàn)在業(yè)委會(huì)成立比例最高的是上海，達(dá)到80%，但是全國也僅有上海而已，包括北京、廣州、深圳、杭州這些城市，都是在10%-30%之間。廣州市成立小區(qū)業(yè)委會(huì)的比例是25%，嚴(yán)格地講這個(gè)比例是不高的，但是在全國來看，還不算很低。”廣東省廣州市國土房管局執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

　　業(yè)委會(huì)是代表業(yè)主利益的組織，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理發(fā)揮有力的監(jiān)督作用，是廣大業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的重要載體。“從實(shí)際工作看，以前業(yè)委會(huì)成立都是政府主導(dǎo)+企業(yè)推動(dòng)，缺乏業(yè)主主動(dòng)參與，這往往導(dǎo)致業(yè)主自己的事情自已說了不算，存在被動(dòng)管理、被動(dòng)服務(wù)的問題。而推動(dòng)小區(qū)管理方式的改變，有助于將業(yè)主從幕后推向前臺(tái)，變被動(dòng)接受服務(wù)為主動(dòng)自我管理，通過對(duì)物權(quán)的管理實(shí)現(xiàn)對(duì)全體業(yè)主的服務(wù)，從而促進(jìn)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提升。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志對(duì)記者表示。

　　成立門檻降低

　　“天氣這么熱，我家卻斷水?dāng)嚯?”近期，由于不滿物業(yè)公司未及時(shí)公示小區(qū)公共空間水電費(fèi)和電梯使用費(fèi)，海南省?？谑泻Ｐ湃A庭小區(qū)部分業(yè)主與物業(yè)公司起了糾紛，物業(yè)公司暫停了部分欠繳公攤水電費(fèi)和電梯使用費(fèi)的業(yè)主水電繳納服務(wù)，不少業(yè)主家里因此停水停電，業(yè)主多次投訴物業(yè)公司無果。“我們正在收集業(yè)主意見，準(zhǔn)備成立業(yè)委會(huì)籌備組，希望通過業(yè)委會(huì)實(shí)現(xiàn)換物業(yè)的訴求。”業(yè)主代表對(duì)記者表示。

　　業(yè)委會(huì)成立難，難題之一就是難以湊夠一定量的業(yè)主人數(shù)召開業(yè)主大會(huì)。為此，《條例》特別降低了成立門檻，調(diào)整了申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)的條件，讓業(yè)主們?nèi)计鹆讼Ｍ??！稐l例》規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位，均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。”也就是說，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付面積在過半的情況下，申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的條件是5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，此外建設(shè)單位也被納入申請(qǐng)主體當(dāng)中，這一規(guī)定對(duì)降低業(yè)主大會(huì)成立門檻發(fā)揮著重要作用。

　　而根據(jù)此前的規(guī)定，召開業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)委會(huì)，對(duì)變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案;選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù);籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金等事項(xiàng)，需要達(dá)到“雙三分之二”和“雙過半”的規(guī)定。“雙三分之二”是指“部分事項(xiàng)的決定程序要求應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意”，“雙過半”是指“部分事項(xiàng)的決定程序應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，這兩個(gè)硬性指標(biāo)對(duì)于很多小區(qū)而言，無疑難度很大。

　　可組建過渡性質(zhì)管委會(huì)

　　此前，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意、想要更換物業(yè)公司時(shí)，可謂困難重重，因新老物業(yè)交接難引發(fā)矛盾的不在少數(shù)，這也深刻反映了業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)成立難、運(yùn)轉(zhuǎn)難、接受難的現(xiàn)實(shí)問題。耗時(shí)費(fèi)力，卻無法成立業(yè)主大會(huì)或者選出業(yè)委會(huì)時(shí)該怎么辦?《條例》為廣大業(yè)主提供了一個(gè)解決的辦法：可以組建過渡性質(zhì)的“物業(yè)管理委員會(huì)”來臨時(shí)補(bǔ)位，這也是此次修訂的一大亮點(diǎn)，將有利于解決當(dāng)前業(yè)委會(huì)成立率低的難題?！稐l例》規(guī)定，組建物業(yè)管理委員會(huì)主要是為了組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。有下列情形之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)：一是不具備成立業(yè)主大會(huì)條件;二是具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但確有困難未成立的;三是業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。這一舉措可以有效避免因居民自治管理意識(shí)不足、業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)制度運(yùn)行不暢導(dǎo)致的物業(yè)管理混亂問題。

　　此外，為了破解業(yè)委會(huì)難作為的困境，《條例》還對(duì)業(yè)委會(huì)成立條件、業(yè)委會(huì)委員的資質(zhì)要求、人員組成、選舉程序、任期、備案制度、工作職責(zé)、會(huì)議召開、退出條件、禁止性規(guī)定及行政監(jiān)管等作出了詳細(xì)的規(guī)定。

　　北京市石景山區(qū)人民法院房稀杰對(duì)記者表示，物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，且一般任期不超過三年。這就明確了物業(yè)管理委員會(huì)只是成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的“過渡品”，而非替代品，立法仍然采取鼓勵(lì)支持成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)的態(tài)度，以更好地保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。