中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）你通過何種方式租房?租金是通過監(jiān)管賬戶繳納的嗎?租房的中介靠譜嗎?近年來，長租公寓“爆雷”新聞頻出，嗨客、樂伽、享居屋、玉恒、鑫星等多個(gè)長租公寓品牌先后跑路，引發(fā)房東和租客、房東和中介、租客和中介之間糾紛不斷。為了根治行業(yè)亂象，近日，江蘇省南京市出臺了全國首個(gè)租賃機(jī)構(gòu)租金托管制度，要求中介須在銀行設(shè)立租金托管賬戶，并設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)保證金。隨后，南京市房管部門又發(fā)布了實(shí)施租金托管制度以來的首個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒租房者注意防范。

　　全國首個(gè)租金托管政策

　　長租公寓“爆雷”在近年來已不是新鮮事。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2019年“爆雷”的長租公寓有50多家，包括樂伽公寓、安閑居、杭州速錦房產(chǎn)、西安萬巢、南京玉恒公寓、南昌誠寓物業(yè)等，原因均為資金鏈斷裂。受到疫情的影響，今年長租公寓的日子更不好過，企業(yè)承受著巨大的房屋空置及退租壓力，現(xiàn)金流面臨嚴(yán)重考驗(yàn)。

　　服務(wù)式公寓機(jī)構(gòu)協(xié)信家CEO徐鋒表示，一般而言，機(jī)構(gòu)拿房的合同時(shí)間是10年以上，“二房東”模式的企業(yè)可能會在5到6年回本，自有資金的沉淀時(shí)間非常長，周轉(zhuǎn)率極低。但隨著進(jìn)入長租行業(yè)的企業(yè)越來越多，拿房成本也隨之持續(xù)上漲，而租金收益不斷降低，“二房東”模式下收益的剪刀差就會越來越小，甚至不存在。加之各個(gè)企業(yè)“跑馬圈地”，業(yè)務(wù)鋪得太快，許多企業(yè)“高進(jìn)低租”(支付房主的租金高于收取租房者的租金)的問題逐漸暴露出來，給長租市場帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　正是意識到長租公寓行業(yè)存在的隱患，近日，南京市房屋租賃指導(dǎo)中心發(fā)布《關(guān)于落實(shí)住房租賃機(jī)構(gòu)租金托管制度的通知》及租賃機(jī)構(gòu)托管協(xié)議示范文本，不僅對各租賃機(jī)構(gòu)的租金收付管理做出進(jìn)一步規(guī)定，還倡議采用“高收低租”商業(yè)模式的租賃機(jī)構(gòu)變租金托管賬戶為租賃資金監(jiān)管賬戶。“南京這一政策的出臺，實(shí)際上使得長租公寓類似租金貸的操作更容易受到管控。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，“這是目前全國首個(gè)針對房屋租金進(jìn)行托管的政策，具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)。”

　　《通知》要求，凡是經(jīng)租賃機(jī)構(gòu)成交的住房租賃合同，都應(yīng)當(dāng)通過南京市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺即時(shí)辦理網(wǎng)簽備案，并使用租賃合同示范文本。同時(shí)，通知還倡導(dǎo)租賃中介與承租人按月或季度支付租金，依據(jù)網(wǎng)簽備案的合同辦理租金托管。另外，租賃中介還應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立唯一的租金專用賬戶，與銀行簽訂租金托管協(xié)議。采用“高進(jìn)低出”“長收短付”(收取租房者租金的周期長于給付房主租金的周期)經(jīng)營模式的租賃機(jī)構(gòu)，應(yīng)將在銀行設(shè)立的租金托管專戶變更為租賃資金監(jiān)管賬戶，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)保證金，并將相關(guān)租金、押金和利用租金貸獲得的資金均納入監(jiān)管賬戶。

　　讓市場更加規(guī)范透明

　　繼出臺租賃機(jī)構(gòu)租金托管制度后不久，南京市房管部門還發(fā)布了實(shí)施租金托管制度以來的首個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示。在這份由南京建鄴區(qū)住房保障和房產(chǎn)局與南京市房屋租賃指導(dǎo)中心聯(lián)合發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)提示中寫道：經(jīng)核查，城城不動產(chǎn)管理有限公司南京分公司(曾用名：三彩家房屋租賃有限公司南京分公司)開展房屋租賃活動時(shí)存在“高進(jìn)低出”“長收短付”高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為，為保護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為，防范租賃市場風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)南京市住房租賃機(jī)構(gòu)銀行托管制度的規(guī)定，給出了三條提示：

　　第一，該公司已與建設(shè)銀行南京分行漢中路支行簽訂租金托管協(xié)議，并于2020年5月6日在建設(shè)銀行南京分行漢中路支行開設(shè)租賃資金監(jiān)管賬戶(賬號：32050159404400000680)，但該公司未按要求繳存風(fēng)險(xiǎn)保證金。

　　第二，請相關(guān)租賃當(dāng)事人與該公司簽訂租賃合同時(shí)，及時(shí)辦理合同網(wǎng)簽備案，通過監(jiān)管賬戶收付租金。南京市、區(qū)房屋租賃管理部門將持續(xù)跟蹤該公司租金銀行監(jiān)管落實(shí)情況，請相關(guān)租賃當(dāng)事人在與該公司開展租賃業(yè)務(wù)時(shí)注意防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三，歡迎社會各界向市、區(qū)房屋租賃管理部門舉報(bào)涉嫌“高進(jìn)低出”“長收短付”高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的住房租賃機(jī)構(gòu)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，租金托管政策的出現(xiàn)，進(jìn)一步說明當(dāng)前住房租賃市場管控的方向，體現(xiàn)了“穩(wěn)交易、穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期”的導(dǎo)向。此前各類跑路、租金貸等亂象給租賃市場帶來負(fù)面影響，而南京此次由政府出面搭建租金及費(fèi)用第三方監(jiān)管平臺的模式，有助于保護(hù)租戶及業(yè)主利益，促進(jìn)租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　一位業(yè)內(nèi)人士介紹，這類租賃托管公司本身就資本實(shí)力不佳，注冊資本往往不超過100萬元，且大多未實(shí)繳到位，企業(yè)法定代表人和經(jīng)營場所也時(shí)常變更。而且普遍輕資產(chǎn)運(yùn)營，不具備持續(xù)競爭力，實(shí)際上就是小型房產(chǎn)中介“穿了長租公寓的馬甲”，甚至還有不法托管公司打著租賃企業(yè)的旗號行騙。

　　該人士表示，近幾年來長租公寓發(fā)展勢頭迅猛，然而，配套的法律法規(guī)等監(jiān)管相對欠缺，導(dǎo)致不少長租公寓屢屢“爆雷”。南京推出的租金托管制度可以在一定程度上保障雙方的資金安全，令長租公寓市場更加規(guī)范與透明，有利于行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　租房陷阱有套路

　　南京市房屋租賃指導(dǎo)中心還梳理了幾類房屋托管公司的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式和常見套路。

　　一是“高進(jìn)低出”。此類租賃托管公司多是以“委托代理”“資產(chǎn)托管”“生活服務(wù)”等方式從房東手上收房。按照企業(yè)的正常盈利模式，托管公司應(yīng)該參考市場租金和企業(yè)運(yùn)營成本進(jìn)行收房，然后通過裝修改造、配置家具家電等設(shè)施設(shè)備、提供管家服務(wù)等方式提升租住品質(zhì)來賺取差價(jià)，但這類托管公司通常不對托管的住房投入資金進(jìn)行裝修改造、配置家具等設(shè)施設(shè)備，而是收房后直接轉(zhuǎn)手對外出租，支付房東的租金往往高于收取承租人的租金。

　　二是“長收短付”。這類租賃托管公司一般與房主簽訂3-5年托管協(xié)議，再以代理人或出租人的身份與房客簽訂租賃合同。托管公司一般與房主約定按月或按季度支付租金，卻要求承租人按照半年或一年繳付租金;部分托管公司還與金融機(jī)構(gòu)合作，向租戶提供租金貸，從而獲取整年租金。由于托管公司收取承租人的租金周期長于付給房東的租金周期，從而占用大量資金。

　　據(jù)記者了解，從2019年8月開始，南京樂伽、君創(chuàng)、我樂等多家長租公寓相繼人去樓空，導(dǎo)致簽約房東、租戶遭受不同程度損失，這些長租公寓的一個(gè)共同點(diǎn)就是存在“高進(jìn)低出”“長收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為。