中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）

　　碧萬恒仍是行業(yè)前三甲

　　近日，克而瑞研究中心發(fā)布的2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜顯示，在TOP5中，碧桂園以7715.3億元一馬當(dāng)先，超過第二名的萬科1400億元。排名第三的恒大則完成了銷售額6080億元，融創(chuàng)憑借其收并購優(yōu)勢、充裕的可售貨量以及優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)，首次突破5500億元銷售規(guī)模，成為國內(nèi)第四家突破5500億元大關(guān)的房企。值得注意的是，排在第五名的保利也緊追不舍，全年的業(yè)績規(guī)模超4700億元。

　　相比2018年，2019年TOP30各梯隊(duì)房企銷售金額門檻都略有提升。TOP10房企權(quán)益金額門檻達(dá)到1703.5億元，同比增幅達(dá)5.8%;TOP20和TOP30房企的權(quán)益金額門檻分別為1110億元和825.2億元，門檻增幅分別為12%和3.6%。

　　在行業(yè)增速上，TOP100房企的累計(jì)銷售金額同比增長6.5%，但相比2017年的40.5%和2018年的35.1%明顯放緩。

　　在逐漸回歸理性的市場環(huán)境下，各大房企的競爭更加激烈，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，同時(shí)，房企之間的分化加劇，不同梯隊(duì)分化明顯。房企市場份額“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)仍在加劇。截 至 2019年 末 ，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權(quán)益銷售金額集中度已分別達(dá)到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

　　分梯隊(duì)來看，百強(qiáng)內(nèi)部各梯隊(duì)房企分化格局加劇。TOP4-10、TOP11-20梯隊(duì)規(guī)模企業(yè)集中度上升，梯隊(duì)競爭加劇，TOP21-30梯隊(duì)房企集中度則基本持平。而隨著房地產(chǎn)市場資源加速向優(yōu)勢企業(yè)聚集，TOP30房企已成為房企規(guī)模發(fā)展的分水嶺。

　　市場優(yōu)勝劣汰加劇

　　知名房企暴雷，巨頭大手筆收并購，眾多中小房企破產(chǎn)，2019年行業(yè)加快了優(yōu)勝劣汰的腳步。

　　2019年6月，上市公司ST銀億發(fā)布公告，銀億集團(tuán)、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。2019年初，融創(chuàng)125.53億元吞下泛海的項(xiàng)目;11月27日，又一筆大單153億元收購成都環(huán)球世紀(jì)和時(shí)代環(huán)球51%股權(quán)，成為2019年當(dāng)之無愧的“并購?fù)?rdquo;。

　　有業(yè)內(nèi)專家指出：最多的時(shí)候，中國房地產(chǎn)企業(yè)注冊數(shù)量接近10萬家，經(jīng)過了大浪淘沙，多次調(diào)控，有新項(xiàng)目開工的企業(yè)已經(jīng)不足一萬家了。將近90%的企業(yè)已經(jīng)被邊緣化了、出局了，而這個(gè)洗牌過程現(xiàn)在還在上演，且未來將不斷加劇。

　　隨著融資環(huán)境監(jiān)管加強(qiáng)，市場銷售不斷降溫，如今，開發(fā)商都面臨巨大的生存壓力。一葉落知秋，最先感受到行業(yè)洗牌寒意的莫過于中小地產(chǎn)商。

　　從行業(yè)視角來看，有房企破產(chǎn)倒閉是正常現(xiàn)象，房地產(chǎn)調(diào)控政策在某種意義上來說加速了企業(yè)兼并即“大魚吃小魚”的過程，市場集中度不斷提升。更重要的是，信譽(yù)不良、質(zhì)量不佳、運(yùn)營不善的房企被淘汰出局，品牌房企為了基業(yè)長青更加精研產(chǎn)品、服務(wù)客戶，使得優(yōu)勝劣汰真正成為市場生存準(zhǔn)則，這是遵循了經(jīng)濟(jì)規(guī)律的自然選擇，最終將令購房人受益。這說明市場優(yōu)勝劣汰的機(jī)制開始發(fā)揮作用，房企進(jìn)入新一輪洗牌后，市場化程度快速提升，大型房企的市場競爭力進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　渠道費(fèi)加壓開發(fā)商

　　2019年，地產(chǎn)營銷渠道成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。先有開發(fā)商為了迅速回款，向市場拋出了超高代理費(fèi)。到了年中，市場營銷難度加大，渠道成了開發(fā)商賣房極為重要的方式。此后，開發(fā)商售房對渠道的依賴更是猛然上升，渠道費(fèi)用漲到6%-8%，有的甚至高達(dá)10個(gè)百分點(diǎn)。不斷攀升的渠道費(fèi)用對開發(fā)商日漸收緊的成本形成制約，也廣為行業(yè)詬病，業(yè)內(nèi)不時(shí)傳出“渠道費(fèi)綁架開發(fā)商”的聲音。

　　實(shí)際上，當(dāng)前中介渠道費(fèi)用的差別比較大，在不同城市、同一城市的不同區(qū)域都存在一定差異。尤其是最近一年來，一些企業(yè)現(xiàn)金流緊張、融資難度加大，部分項(xiàng)目的確在渠道費(fèi)上給出了更多的讓步。

　　其實(shí)，通過渠道進(jìn)行商品房銷售本身并無不妥，但過高的渠道費(fèi)率則存在明顯的問題。在市場不景氣的情況下，渠道成為開發(fā)商的重要依賴，但由此產(chǎn)生的高額費(fèi)用卻又與開發(fā)商日漸收緊的成本形成制約，最終將成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。不管如何，渠道規(guī)范化已經(jīng)成為行業(yè)共同的呼聲，對于開發(fā)商而言，如何練好內(nèi)功成為一大課題。

　　長租公寓大洗牌

　　2019年11月，長租公寓品牌青客在紐約納斯達(dá)克證券交易所掛牌上市，成為中國長租公寓上市第一股。但好景不長，經(jīng)過短短的7個(gè)交易日后青客就股價(jià)破發(fā)。更讓人想不到的是，經(jīng)過不到兩個(gè)月時(shí)間的檢驗(yàn)，青客公寓上?？偛吭庥黾w投訴，維權(quán)人員包括房東、租客、員工，在青客公寓面前，都成了弱勢群體。

　　長租公寓尋求上市，自然是想要打開更多的融資通道，這也折射出長租公寓依舊處于“燒錢”狀態(tài)，其實(shí)這個(gè)曾經(jīng)的“風(fēng)口”要比人們想象的苦得多。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2019年，共有69家長租公寓機(jī)構(gòu)因資金鏈斷裂無法經(jīng)營，而在2019年占了其中的53家，其中資金鏈斷裂及跑路的有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。在開發(fā)商層面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、朗詩集團(tuán)等房企宣布剝離旗下長租公寓業(yè)務(wù)，萬科、碧桂園等地產(chǎn)巨頭也暫緩了在相關(guān)領(lǐng)域的擴(kuò)張腳步。

　　2020年，對于長租公寓市場來說是更為關(guān)鍵的一年：第一，租賃需求尤其是一線城市的租賃需求逐步進(jìn)入平穩(wěn)增長期;第二，租金價(jià)格上漲乏力;第三，長租公寓企業(yè)融資陷入困境。

　　房企爭相布局大灣區(qū)

　　大灣區(qū)的概念在2019年十分火爆。2019年2月，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式出臺，隨后各種相關(guān)利好政策也接連落地。具體而言，粵港澳大灣區(qū)是由香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、肇慶、惠州、東莞、中山、江門等九個(gè)城市(珠三角)組成的城市群。在《綱要》出臺后，中山、珠海等大灣區(qū)城市陸續(xù)放開了對港澳人士的購房限制，并出臺了個(gè)人所得稅方面的優(yōu)惠等，近期粵港澳大灣區(qū)多個(gè)城市的房地產(chǎn)政策均出現(xiàn)微調(diào)。這些調(diào)整措施優(yōu)化了既有的房地產(chǎn)限購政策，降低了部分群體的購房門檻。

　　在各項(xiàng)利好政策下，眾多珠三角本地房企憑借“地利”優(yōu)勢，在粵港澳大灣區(qū)崛起的過程中加大項(xiàng)目投入、增加土地儲備。與此同時(shí)，由于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展機(jī)遇普遍被看好，陸續(xù)有多家外來房企新增大灣區(qū)布局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來，超過20家外來房企涌入大灣區(qū)，將大灣區(qū)作為其全國化布局的戰(zhàn)略要地。