中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(記者李洪濤)新建的樓房擋了原住戶(hù)的陽(yáng)光、通風(fēng)，消費(fèi)者該如何維權(quán)?日前，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)發(fā)生在吉林省長(zhǎng)春市的一起采光權(quán)糾紛進(jìn)行調(diào)查，結(jié)合實(shí)際案例，邀請(qǐng)專(zhuān)家從法律角度進(jìn)行深入分析。專(zhuān)家指出，不久前由十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)，將于明年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《民法典》，以及目前實(shí)施的《物權(quán)法》等法律法規(guī)，都有條款對(duì)居民的采光權(quán)進(jìn)行保護(hù)。
記者調(diào)查：
采光權(quán)糾紛維權(quán)難
坐在明亮的陽(yáng)臺(tái)上，家住長(zhǎng)春市南湖新村小區(qū)95棟1單2樓的莊先生望著窗外一大片已經(jīng)打了地基的工地憂(yōu)心忡忡。這里即將建起的數(shù)幢高樓，將擋住莊先生家的陽(yáng)光。像莊先生一樣，南湖新村小區(qū)還有數(shù)百戶(hù)業(yè)主也同樣面臨由此引發(fā)的采光問(wèn)題。
今年2月21日，在長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)南湖新村中街與繁榮北胡同交會(huì)處的萬(wàn)科柏翠閱湖二期項(xiàng)目前，突然張貼出一則規(guī)劃公示：長(zhǎng)春匯鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司準(zhǔn)備在南湖新村小區(qū)48棟、副93棟、94棟、95棟、96棟、97棟居民樓對(duì)面，建設(shè)7棟樓盤(pán)，其中6棟為高層建筑，樓高從10層到24層不等，最高24層達(dá)70.7米。而南湖新村小區(qū)將受影響的這些建筑為7層住宅，新建樓盤(pán)將對(duì)6棟住宅造成嚴(yán)重的擋光影響。規(guī)劃公示聲稱(chēng)，因滿(mǎn)足2小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)受影響的業(yè)主只給予擋光補(bǔ)助。
對(duì)此，受影響的南湖新村小區(qū)6棟居民樓的業(yè)主表示，不接受擋光補(bǔ)助，不同意建設(shè)影響采光的高層建筑，并向長(zhǎng)春市規(guī)劃和自然資源局朝陽(yáng)分局提出了異議，要求新建樓盤(pán)以不改變自家所在居民樓原有采光、日照時(shí)長(zhǎng)為原則重新調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，再行公示，明確日照分析數(shù)據(jù)。
長(zhǎng)春市規(guī)劃和自然資源局朝陽(yáng)分局就萬(wàn)科柏翠閱湖二期項(xiàng)目舉行了聽(tīng)證會(huì)，并提供了《關(guān)于萬(wàn)科柏翠閱湖二期項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)意見(jiàn)回復(fù)》。
南湖新村小區(qū)業(yè)主們表示，回復(fù)中沒(méi)有對(duì)“不改變?cè)胁晒狻⑷照諘r(shí)長(zhǎng)為原則”的調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案訴求給予正面回應(yīng)。南湖新村小區(qū)業(yè)主再度提交復(fù)查申請(qǐng)后，長(zhǎng)春市規(guī)劃和自然資源局朝陽(yáng)分局回復(fù)的《復(fù)查意見(jiàn)書(shū)》認(rèn)為，南湖新村小區(qū)涉及被擋光的6棟居民樓為普通居民住宅，不屬于老年人居住建筑，日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照滿(mǎn)足大寒日不低于2小時(shí)執(zhí)行。建設(shè)單位與被遮擋生活居住建筑所有權(quán)人進(jìn)行協(xié)商，可以給予被遮擋生活居住建筑一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。長(zhǎng)春匯鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》相關(guān)材料齊全，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案符合控制性詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃條件及國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)要求。
對(duì)于《復(fù)查意見(jiàn)書(shū)》提出的意見(jiàn)，南湖新村小區(qū)業(yè)主們已經(jīng)向上級(jí)有關(guān)部門(mén)反映。
南湖新村小區(qū)居民孟先生表示，根據(jù)《長(zhǎng)春市生活居住建筑日照管理暫行辦法》中第五條第三款規(guī)定：“老年人居住建筑的臥室、起居室(廳)的日照應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足冬至日不低于2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。”新樓盤(pán)建成后，原本家中6至7個(gè)小時(shí)的日照，將被擋去4至5個(gè)小時(shí)。而建筑企業(yè)在提供日照分析數(shù)據(jù)時(shí)，為了達(dá)到滿(mǎn)足2個(gè)小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)，采用了累計(jì)日照的計(jì)算方式，有的居民樓最多采用了7段的累計(jì)日照時(shí)間，但實(shí)際上，有的居民樓最長(zhǎng)陽(yáng)光持續(xù)時(shí)間也只有34分鐘，最短9分鐘。
有南湖新村小區(qū)業(yè)主向記者表示，萬(wàn)科柏翠閱湖二期項(xiàng)目還存在沒(méi)有辦理《建筑工程施工許可證》就違規(guī)施工的情況，已向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)。
長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)南湖街道辦事處黨工委書(shū)記于洋在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，有關(guān)業(yè)主主張的“采光權(quán)”一事，正在依照程序處理之中。記者向長(zhǎng)春市規(guī)劃和自然資源局朝陽(yáng)分局提出采訪(fǎng)要求，一位工作人員經(jīng)請(qǐng)示局領(lǐng)導(dǎo)后表示拒絕采訪(fǎng)。
長(zhǎng)春匯鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司萬(wàn)科柏翠閱湖二期項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人尹洪臣則表示，在城市建設(shè)過(guò)程中，新建高層樓盤(pán)擋光問(wèn)題不可避免，對(duì)涉事業(yè)主們的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助，將按照長(zhǎng)春市的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。該項(xiàng)目存在的違規(guī)施工問(wèn)題，已被有關(guān)部門(mén)進(jìn)行了行政處罰。
圖中紅圈處將建起的高樓會(huì)擋住南湖新村小區(qū)業(yè)主的陽(yáng)光。李洪濤攝
專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)
《民法典》保護(hù)居民采光權(quán)
吉林創(chuàng)一律師事務(wù)所律師 吳秀燕
對(duì)于采光權(quán)問(wèn)題，我國(guó)現(xiàn)行法律體系中有不少相關(guān)規(guī)定。如《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則正確處理相鄰關(guān)系。”第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”
由十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)，將于明年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《民法典》仍然延續(xù)保留了之前的立法精神，其中第二百九十三條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”由此可見(jiàn)，我國(guó)對(duì)居民采光權(quán)一直是有相應(yīng)法律法規(guī)予以保護(hù)的?！睹穹ǖ洹逢P(guān)于采光權(quán)的規(guī)定和《物權(quán)法》的規(guī)定基本一致?！睹穹ǖ洹烦雠_(tái)對(duì)采光權(quán)的具體司法實(shí)踐不會(huì)產(chǎn)生太大的影響，還以更高效力位階的法律對(duì)此予以明確規(guī)定，對(duì)居民采光權(quán)的保護(hù)更加有力。
不動(dòng)產(chǎn)所有人享有從室外獲取適度光源的權(quán)利，是人們生活中不可或缺的基本權(quán)利。目前，我國(guó)界定是否構(gòu)成采光權(quán)侵害是以《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》第5.0.2.1為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，在司法實(shí)踐中，對(duì)于行為違法行為的判斷還需同時(shí)把握“適度性”和“容忍性”的平衡，也就是既要增強(qiáng)受害人權(quán)利保護(hù)的力度，又要兼顧土地利用之效率。另外，行政許可只能證明建筑本身非違章建筑，其并非侵權(quán)責(zé)任認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，亦即“行政許可”并不能成為行為違法性的阻卻事由。因此，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)行為侵害了相鄰樓房的采光權(quán)則屬于侵權(quán)行為，則應(yīng)賠償相鄰樓房光照減少而帶來(lái)的損失。但由于我國(guó)現(xiàn)有法律并未規(guī)定日照、采光權(quán)受到侵害后具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)，因此各地的賠償標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。
采光受到的實(shí)質(zhì)影響是關(guān)鍵
長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)人民法院法官 曹春江
房屋采光權(quán)也稱(chēng)為日照權(quán)，是指不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人為獲得日照而要求鄰人限制其房屋或其他構(gòu)造物的距離或高度的權(quán)利?，F(xiàn)階段一般以《民法通則》《物權(quán)法》的相鄰權(quán)和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》(GB50180-1993)為準(zhǔn)。相鄰采光權(quán)糾紛當(dāng)中的被侵權(quán)人認(rèn)為自家旁的建筑物確實(shí)侵犯了他的采光權(quán)，可以協(xié)商處理，也可以向法院起訴要求停止侵害并賠償損失。造成侵權(quán)的建筑物是否獲得行政部門(mén)的審批，不是決定該建筑物所處位置及高度構(gòu)成對(duì)業(yè)主侵犯采光權(quán)的法律要件。業(yè)主采光受到實(shí)質(zhì)影響才是業(yè)主被侵犯采光權(quán)的關(guān)鍵。采光權(quán)侵犯的認(rèn)定往往由于專(zhuān)業(yè)知識(shí)的問(wèn)題需要實(shí)施專(zhuān)業(yè)鑒定。
采光賠償需根據(jù)實(shí)際情況判定
北京盈科(長(zhǎng)春)律師事務(wù)所律師 鄭博
隨著公民法律意識(shí)的不斷提高，居民住宅的采光權(quán)越來(lái)越被人重視?，F(xiàn)行的《物權(quán)法》，即將實(shí)施的《民法典》，都有條款對(duì)采光權(quán)進(jìn)行保護(hù)。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條也規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。”
根據(jù)衡量采光權(quán)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，第5.0.2.1中對(duì)于住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是：大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日≥2小時(shí)，冬至日≥1小時(shí)，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)?？梢?jiàn)，相鄰人的通風(fēng)采光權(quán)受法律保護(hù)，但對(duì)采光權(quán)受影響的住戶(hù)的具體賠償金額計(jì)算方法，尚無(wú)明確法律規(guī)定。在司法實(shí)踐中處理因通風(fēng)、采光引起的糾紛，主要是參考當(dāng)?shù)赝恋乩?、建筑?guī)劃、居民生活習(xí)慣、當(dāng)?shù)貙?shí)際消費(fèi)等各方面的具體情況下結(jié)合具體賠償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考量，由侵權(quán)方對(duì)被侵權(quán)方進(jìn)行適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
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