隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，城市更新及老舊小區(qū)改造成為全社會關(guān)注的熱點(diǎn)。在新的形勢下，老舊小區(qū)改造不僅是對現(xiàn)有住房質(zhì)量的改善，也是惠及民生、擴(kuò)大內(nèi)需、建立內(nèi)循環(huán)的重要舉措，對于城市區(qū)域價值發(fā)展具有長期深遠(yuǎn)的影響。但是，值得關(guān)注的是，老舊小區(qū)情況復(fù)雜、基礎(chǔ)薄弱、改造任務(wù)繁重，改造量大面廣，情況各異。同時，還存在居民意見統(tǒng)一難、部門單位協(xié)調(diào)難度大以及改造資金籌集難等問題，影響老舊小區(qū)改造的進(jìn)程與質(zhì)量。為此《中國消費(fèi)者報》策劃采寫系列報道，旨在推動老舊小區(qū)改造加速，進(jìn)一步提升居民的幸福感。

中國消費(fèi)者報報道（記者 孫蔚）

政策拉動市場

老舊小區(qū)改造一直是城市更新的重要課題。據(jù)住建部統(tǒng)計，2019年，各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個，涉及居民352萬戶;2020年，各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶。2020年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(以下簡稱 《意見》)成為老舊小區(qū)改造的加速器。《意見》明確表示，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波曾表示，很多老舊小區(qū)年齡都在20年以上，原來設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)比較低，后期管理、維護(hù)也不到位，存在不少問題。目前全國老舊小區(qū)共有近17萬個，建筑面積約40億平方米。

那么，全國老舊小區(qū)改造大概能拉動多大的市場規(guī)模?

據(jù)長江證券測算，老舊小區(qū)改造升級提速后，外墻涂料、塑料管道、水泥、建筑保溫材料等多個品類的市場規(guī)模均會得到拉動，不同品類的產(chǎn)量拉動比例從2.2%到83%不等，塑料管道行業(yè)產(chǎn)值拉動最低約為78億元，保溫材料行業(yè)產(chǎn)值拉動最高可達(dá)1250億元。

那么全國40億平方米的老舊小區(qū)，改造一共要花多少錢?廣發(fā)證券的分析師給記者算了一筆賬：參考廣州、呼和浩特、淄博、攀枝花、宜昌和沈陽等六個試點(diǎn)改造城市的投資數(shù)據(jù)，六城中每平方米投資強(qiáng)度最低的是淄博，為123.36元;最高的是沈陽，為372.02元;每平方米平均投資強(qiáng)度為215.18元。以這三個數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，計算全國40億平方米老舊小區(qū)改造的投資額，在不考慮加裝電梯的情況下，最低標(biāo)準(zhǔn)下全國投資額也可達(dá)到4934億元，平均標(biāo)準(zhǔn)下的全國投資額則為8607億元。

如果考慮加裝電梯單項附加的投資額，那么全國老舊小區(qū)改造的投資總額將達(dá)萬億元以上。河北、安徽等省份公布的改造計劃也顯示，未來老舊小區(qū)改造的每平方米投資強(qiáng)度在100-200元左右，與試點(diǎn)城市的投資數(shù)據(jù)相近。

改造工作升級

“目前國家大力推進(jìn)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作其實(shí)是個升級版，跟以前工作有相同的地方，但是更加綜合和全面。”住建部副部長黃艷進(jìn)一步解釋道。

按照《意見》要求，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。

基礎(chǔ)類，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整(入地)等。

完善類，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)，包括拆除違法建設(shè)，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。

提升類，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施。

三大痛點(diǎn)待解

目前各地老舊小區(qū)改造水平不一，改造技術(shù)和交付標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。“老舊小區(qū)改造過程中，最大的難題是標(biāo)準(zhǔn)的制定。標(biāo)準(zhǔn)既需要理論模型支撐，也需要實(shí)踐應(yīng)用，最主要的是居民需要，以用戶思維重新構(gòu)建老舊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)體系，將老舊小區(qū)改造變成一種標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品去輸出。”中國城市科學(xué)研究會理事長仇保興表示。

針對老舊小區(qū)改造過程中存在的問題，仇保興指出，老舊小區(qū)改造主要存在三大痛點(diǎn)：第一，改造資金存在困難;第二，改造過程中存在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問題;第三，住戶意見和滿意度問題。

比如，在老舊小區(qū)改造過程中，住戶意見不統(tǒng)一的問題非常常見。以加裝電梯為例，三層以上的住戶通常對加裝電梯比較歡迎，而三層以下的住戶則往往比較抵觸。“很多老舊小區(qū)改造意見不統(tǒng)一，主要和出資有關(guān)。因為目前的政策是誰受益、誰出資，于是產(chǎn)生了分歧。在實(shí)踐過程中發(fā)現(xiàn)，如果對住戶居住條件真的起到改善作用，這一問題可能就會迎刃而解。”仇保興認(rèn)為。“十四五”期間的小區(qū)改造工作，與以往有何不同?

一是改造內(nèi)容不同。過去改造更多是單項改造，比如房屋節(jié)能、水電氣路等。現(xiàn)在更多的是綜合改造，基礎(chǔ)類包括水暖氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升;完善類包括小區(qū)的環(huán)境及配套設(shè)施改造提升，有條件的加裝電梯等;提升類包括社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品的供給，比如養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生防疫、助餐等。

二是組織實(shí)施形式不同。過去，基本上是政府的單方面工作，此次改造從方式上要求多方參與。黃艷說：“我們希望居民達(dá)成一致意見后，向政府申請納入改造，并主動參與改造全程，實(shí)現(xiàn)共謀共建共管共評共享。”

三是資金籌措方式不同。過去，資金來源主要包括地方財政、水電氣等專營單位出資，中央財政資金支持較少，居民個人出資也很少。“現(xiàn)在的改造資金來源將更多元，一方面，國家發(fā)改委、財政部已安排了中央補(bǔ)助資金;另一方面，鼓勵社會力量參與，幫助完善社區(qū)公共服務(wù)供給，并以服務(wù)設(shè)施長期運(yùn)營收入作為盈利點(diǎn)。”黃艷表示。

四是改造的要求不同。過去，改造完成但長效管理機(jī)制沒能建立。這次的老舊小區(qū)改造的前提條件是，在項目納入改造計劃之時要把長效管理機(jī)制建立起來，包括物業(yè)管理模式、小區(qū)管理規(guī)約、居民議事規(guī)則等，保障改造成果。